ценка

 

 

 5

 новости автотехники

bannerriskovik

 

кнопка банер 2

 

banner

 

Vyborg1

banner

 

 

Главная \ Оценка \ Оценка недвижимости \ Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Самым специфическим объектом при оценке недвижимости является объект незавершенного строительства. Согласно действующему законодательству, любой объект незавершенного строительства должен обладать двумя свойствами, а именно:

- объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей и ущерб от его перемещения должен быть несоразмерен затратам на строительство;

- объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, т.к. действующий договор подряда ограничивает право собственности на объект недвижимости.

То есть, любой объект незавершенного строительства должен быть построен не до конечной стадии строительных работ и работы на объекте должны быть официально прекращены. Это накладывает на оцениваемый объект незавершенного строительства определенные ограничения при оценке. Так как фактически невозможно использовать объект по назначению, то расчет доходным подходом обязательно должен содержать и расчет на затраты для ввода объекта в эксплуатацию.

В практике оценки правовые риски оценивает только сам инвестор и поэтому для того, чтобы идентифицировать объект оценки как объект незавершенного строительства достаточно только первого признака, что соответствует положению ст. 130 ГКРФ, это же допускает закон о регистрации прав на недвижимость в статье 25. Таким образом для чистоты оценки можно требовать документы подтверждающие остановку работ по возведению объекта, но если их нет, то достаточно мнения оценщика при осмотре объекта незавершенного строительства в ходе проведения процедуры оценки. 

Трудности в идентификации объекта оценки, как объекта незавершенного строительства, являются наследием советской правовой системы. Дело в том, что до 1992 года большая часть объектов недвижимости находилась в собственности государства, и применяемые нормы права не рассматривали частные компании или физические лица как возможных покупателей объектов недвижимости, т.е. не существовало потребности в совершении сделок с подобными объектами. Исключением были только лишь акты передачи строящихся объектов на основании распоряжений местных властей, либо контролирующих органов, которые опирались на постановление Совета Министров СССР №940 от 16.10.1979, где был прописан такой механизм передачи. 

Ситуация поменялась в 1992 году, когда было принято постановление Правительства РФ №59 от 03.02.92 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов». Именно тогда и появилась первая оценка объектов незавершенного строительства как объектов недвижимости. Потребность государства в деньгах, при ограниченных материально-технических ресурсах, послужило началом тому процессу, который вывел в поле коммерческих товарно-денежных отношений и объекты незавершенного строительства. 

P1080944

 Следует помнить, что отсутствие каких либо документов может послужить препятствием к оценке объекта незавершенного строительтва. Так, согласно действующему Российскому законодательству, у любого объекта незавершенного строительства должен быть технический план, утвержденный по форме прописаной в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации №52 от 10.02.2012. Это означает, что перед проведением оценки, собственник земельного участка на котором находится объект незавершенного строительства, либо инвестор, должен подготовить и зарегистрировать технический план объекта незавершенного строительства, а так же поставить его на государственный учет, в соответствии с требованием Федерального закона №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".  

Применение данного требования при проведении оценки объектов незавершенного строительства снижает риск случайной переоценки актива, повышая ее точность и достоверность. Дело в том, что содержащиеся в данном техническом паспорте сведения о характеристиках объекта незавершенного строительства, сведения об образуемых частях объекта оценки незавершенного строительства в совокупности с описанием местоположения на земельном участке дают полное описание объекта оценки, выполненные специалистами по геодезии и строительству от незаинтересованных государственных организаций. Что в свою очередь может являтся весомым аргументом в судебном процессе при различных имущественных спорах.

Особо тонким моментом при оценке объектов незавершенного строительства является требование по правильному оформлению всех прав на объект незавершенного строительства, иначе он может быть признан самовольной постройкой, которая согласно действующему ГК РФ, ст.222 и постановлению ФАС №ф09-117/07-сб не подлежит регистрации и подлежит сносу. Это может не только не увеличить стоимость земельного участка, но и послужить причиной для снижения стоимости активов при оценке на стоимость сноса сооружения и вывоза строительного мусора. Однако не все так плохо. Судебная практика показывает, что если назначение земельного участка позволяет возвести постройку соответствующую целям на который он выделялся, то объект незавершенного строительства можно узаконить. 

В любом случае, если Вам понадобилась оценка объекта незавершенного строительства, то вы можете заказать ее позвонив по телефонам в Санкт-Петербурге: (812) 575-38-70 или (812) 924-05-01