Оценка земельных участков

В области оценки недвижимости, оценка земельных участков является краеугольным камнем, на котором базируется любая другая оценка объектов недвижимости, а иногда и бизнеса связанного с конкретным земельным участком. Оценка земельного участка может быть применена для оценки нематериального актива, например, как неотделимое улучшение бизнеса и особых выгод получаемых от его местоположения.

При оценке земельных участков можно выделить огромное количество ценообразующих факторов напрямую связанных с особенностями любого земельного участка. Так например, земля сама по себе не является результатом какого либо производства человека. Это в принципе ограничивает применение затратного подхода при оценке земельных участков. однако не исключает его совсем. Однако, так как земля всегда была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств, то в первую очередь ее стоимость всегда будет зависеть от спроса и предложения, что определяет использование сравнительного подхода как приоритетного. Еще одной особенностью земельных участков, как объекта оценки, является их пространственное ограничение. Это может быть полезно при применении доходного подхода в оценке. Ведь зная площадь и ставку арендной платы довольно просто применяя коэффициент дисконтирования вычислить ожидаемый доход за период. Земельный участок не имеет физического износа (при правильном использовании), не меняет свое местоположение, и как следствие, любое улучшение инфраструктуры как непосредственно на самом участке, так и возле его границ влияет на стоимость самого участка. Земельный участок, как объект оценки, незаменим никакими другими активами, и поэтому обладает свойствами операционного базиса для любого вида производственной деятельности хозяйствующих субъектов. Что, в свою очередь, обуславливает его неразрывную связь с любыми объектами недвижимости на нем расположенными. В том числе: с дорогами, зелеными насаждениями, зданиями, объектами водоотведения и мелиорации и прочими улучшениями. Для сельского и лесного хозяйства земельные участки носят разнокачественную функцию, определяемую их полезностью для каждого вида деятельности, плодородием и т.п.

Как отмечают некоторые исследователи, сам термин «земля» и термин «земельный участок» имеют разную семантику. Следует различать их применение и учитывать, что термин «земля» применим в основном к участкам неосвоенным, не имеющим соответствующей инфраструктуры, способной приносить прибыль. Термин же «земельный участок» обозначает, как правило, выделенную территорию с уже готовой инфраструктурой и улучшениями, которые позволяют использовать его в производственно-хозяйственной деятельности. 

При формировании земельного участка, выделяют как внешние улучшения, так и внутренние, которые оказывают существенное влияние на его стоимость при проведении оценки. К внутренним улучшениям относят различные инженерные мероприятия по планировке и озеленению земельного участка, прокладке дорог, подключении различных выпусков инженерных сетей, сетей связи и т.п. К внешним в данном случае относят устройство прилегающих улиц, тротуаров, железных дорог и т.д.

Следует так же отметить, что в действующем на территории РФ законодательстве, в частности в Земельном кодексе РФ, существует определение земельного участка, как части поверхности земли, имеющей зафиксированную границу. С вытекающими из этого правовым статусом, площадью и другими характеристиками земельного участка. Так же определен правовой статус земельных участков, который включает в себя множество различных характеристик, как например: разрешенное использование, целевое назначение и пр. Определяется статус неделимого земельного участка, как участка который не может быть разделен исходя из своего целевого назначения и разрешенному виду использования (очень часто это касается земель сельскохозяйственного назначения).

Оценка земельного участка может быть произведена не только на пустой, незастроенный объект недвижимости. При оценке земельного участка чаще всего возникает необходимость оценить типичный объект недвижимости, т.е. земельный участок на котором расположены различные постройки или улучшения. При этом земельный участок зачастую необходимо оценить отдельно от улучшений. Многие оценщики и исследователи данного вопроса основной причиной называют разницу в налогообложении земли и строений в Российской Федерации, т.к. существует отдельный земельный налог и отдельный налог на имущество. Однако отдельная оценка земельного участка так же используется при анализе наиболее эффективного использования, при обосновании реновации территории, либо при применении затратного подхода при оценке объектов недвижимости.

При проведении оценки любого земельного участка, оценщиком прежде всего оценивается право собственности. Право собственности может быть как на сам земельный участок, так и быть в виде права аренды земельного участка определенного договором. И в том и в другом случае оценка права производится только исходя из возможности законного использования земельного участка в тех или иных хозяйственных процессах. Существующий в РФ закон «О плате за землю» определяет принцип использования земли на платной основе. Это в свою очередь позволяет оценщикам использовать нормативный метод при оценке земельного участка. Одной из форм платы за землю является земельный налог. Согласно существующему законодательству, пятикратная ставка земельного налога является основой для определения стоимости земли нормативным методом, но об этом чуть позже. Кроме того, за пользование землей взымается арендная плата, что может быть использовано оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода. Предусмотрен в российском законодательстве и процесс выкупа земель посредством введения нормативной цены на землю. Нормативная цена, как регулятор отношений при передачи прав собственности на землю призвана обеспечивать разумный и справедливый платеж при совершении определенных действий, в том числе при дарении, передаче по наследству и пр.

 Как отмечают оценщики и эксперты рынка, в последнее время наметился сдвиг от передачи земельных участков в аренду, к продаже самого актива. Однако стоимость прав аренды, как сумма, которую готов заплатить арендатор за право пользования землей так же не стоит сбрасывать со счетов. Оценка стоимости прав аренды применяется так же в случае, когда собственник земельного участка или инвестор определяют ущерб от расторжения договора аренды либо субаренды земельного участка при его выкупе для нужд государственного использования.

Если Вам потребуется консультация нашего специалиста, то вы можете обратиться по телефонам (812) 575-38-70, или (812) 924-05-01.