ценка

 

 

 5

 новости автотехники

bannerriskovik

 

кнопка банер 2

 

banner

 

Vyborg1

banner

 

 

Главная \ Статьи \ Особенности оценки недвижимого имущества.

Особенности оценки недвижимого имущества.

Для оценки недвижимого имущества можно применять три подхода в оценке. Мы остановимся на описании этих подходов и укажем на ряд специфических особенностей оказывающих существенное влияние на ценообразование. Итак, для оценки объектов недвижимости в практике российских оценщиков принято рассматривать три подхода - доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход - это совокупность методов оценки учитывающих доходы от будующих периодов пользования объектом недвижимости с учетом дисконтирования стоимости денег во времени. Одним из тонких моментов при оценке недвижимости доходным подходом является величина инфляции и глубина точного прогнозирования во времени. Невозможность выстроить правильный прогноз наглядно демонстрируется участниками биржевых торгов, фактически каждый из них постоянно строит прогноз о тренде спот или фьючерсного рынка, но лишь немногие могут правильно определить будущие ситуации на рынке, это заставляет трэйдеров постоянно строить безрисковые стратегии в рамках движения курса во времени. Конечно, многие могут сказать, что в нашей стране стоимость объектов недвижимости, равно как и аренда только повышается, но учесть правильно влияние величины инфляции - маловероятное событие. Это не значит что мы не можем выстроить трэнд прогноза в какой то конкретный момент, но вот учесть ставку дисконта в этом случае на наш взгляд довольно таки трудно. Для этого применяют ссылки на различные финансовые инструменты, например на долгосрочные обязательства казначейств различных государств. (Это тоже может не сработать как показывает пример США и Украины). 

Сравнительный подход при оценке недвижимости - это совокупность методов позволяющих получить объективную информацию об уровне цен на открытом рынке на дату оценки. При проведении оценки в рамках сравнительного подхода многие оценщики применяют один два метода анализа. Обычно это метод линейной апроксимации либо метод анализа иерархий ценообразующих факторов. При всем удобстве этих математических моделей для оценки качественных и количественных факторов влияющих на стоимость объекта оценки есть некие "морально-этические" факторы которые ограничивают достоверность исследования. Ведь количество цакторов ценообразования при проведении оценки в рамках сравнительного подхода - это исключительно результат произвола оценщика. Это конечно не значит что проведение оценки в рамках сравнительного подхода недостоверно в силу неких причин неизвестных заказчику оценки. Однако вероятность непреднамеренной ошибки в расчетах так же велика как и при проведении оценки в рамках доходного подхода.

Одним из самых достоверных подходов в оценке недвижимости является затратный подход. Затратный подход, основанный на принципе замещения объекта оценки аналогичным предполагает использование методов которые применяют строители для осмечивания строительства. Хотя некоторые оценщики и пользуются такими стправочниками как - УПВС и КоИнвест, большую достоверность получают при расчете смет в специальном програмном продукте - Сметный калькулятор, пользование которым предполагает высокий профессионализм оценщика и как следствие высокую достоверность расчетов стоимости при оценке недвижимости. 

Наши оценщики сертифицированные пользователи программ сметного расчета при строительстве, поэтому вы можете получить более достоверную оценку недвижимости обратившись именно в компанию ООО "Кит оценка".