Пример строительно технической экспертизы
1.4. Характеристика объекта экспертизы:
Многоквартирный жилой дом. Стены кирпичные, оштукатуренные. Кровля двухскатная, покрытая листовой сталью.
1.5. Нормативные документы:
- СНиП 11-26-76 «Кровли» (с Изменениями)
- Пособие к СНиП 11-26-76, 3.04.01-87 «Кровли. Технические требования, правила приемки, проектирования и строительства, методы испытаний».
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
- ГОСТ 26433.2-94 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений»
- СНиП 3.01.01-85 (с изм. 1 1987, 2 1995) «Организация строительного производства»
- СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»
- СНиП III-10-75 «Благоустройство территорий»
- СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства». Утвержден Приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. №781
2. Обследование объекта
2.1. Обследование проводилось в присутствие представителя ТСЖ “МММ”. Экспертом произведен внешний осмотр ограждающих конструкций здания с фиксированием на цифровую камеру. Визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта выполнено в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
2.2. В ходе экспертного обследования установлено:
- капитальный ремонт крыши здания выполнен в период c 14.06.2011 г. по 15.10.2011 г. в соответствии с Договором № ХХХХ на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома.
- началом работ по Договору № ХХХХ является Акт передачи объекта в работу от 15 июня 2011 года. В особом мнении генерального подрядчика ООО “Рога и копыта” по данному акту, повреждений внешним стенам (фасаду) до начала работ не указано.
- датой окончания работ по Договору № ХХХХ на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома, в соответствии с Актом о приемке в эксплуатацию рабочей комиссией законченных работ по капитальному ремонту является 12 октября 2011 года.
- Ремонт фасадов многоквартирного дома выполнен ЗАО “ЗАО” в соответствии с договором № ХХХ от 22 марта 2010 г. в период с 22.03.2010 по 13.08.2010 г. с оценкой “хорошо”.
- Актом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 13 августа 2010 г. работы по ремонту дворовых фасадов здания многоквартирного дома по адресу: СПб. 555-я линия В.О., дом 20 приняты без замечаний.
- В соответствии с Договором № ХХХ от 22.03.2010 г. гарантийный срок на выполненные работы по капитальному ремонту фасадов составляет 60 месяцев. Обращений “Заказчика” в лице ТСЖ “МММ” к “Подрядчику” в лице ЗАО “ЗАО” в период с 13.08.2010 г. по 15.06.2011 г. по вопросам устранения замечаний и недоделок не выявлено.
- Защитный тент, сооруженный подрядной организацией ООО “Рога и копыта ” в целях исключения протечек атмосферных осадков на период выполнения работ по капитальному ремонту кровли выполнен был не качественно, не имел необходимого количества точек крепления. В результате, в сентябре 2011 года был сорван порывом ветра и допущено попадание влаги на ограждающие конструкции здания.
- По состоянию на 14.02.2012 имели место повреждение фасада: намокание фасадных стен дома, отслоение краски и штукатурки по длине около 40 м. на глубину до 2,3 м., обрушение карнизной лепки шириной 0,35 м. и длиной 19 м.
- Из представленных документов следует, что капитальный ремонт кровли продолжался до 23.12.2011 г. без продления сроков работ по Договору № ХХХХХ от 14.06.2011 г. При проведении работ в осенне-зимний период рекомендуется устройство тепляков (закрытых контуров) для защиты от атмосферных осадков и создания комфортных условий для производства работ. Из представленных документов следует, что данное требование не выполнялось, что в свою очередь повлекло полное разрушение защитного тента (Акт от 01 декабря 2011года).
-
2.3. В результате осмотра установлено:
- обрушение карнизной лепки по свесам кровли длиной 19 м. на фасаде со стороны 888-й линии.
- отслоение краски и шпатлевки со стороны внутреннего двора на длине 15 м. на высоту 2.5 м. от карниза кровли
- отслоение краски и шпатлевки со стороны внутреннего двора на длине 10 м. на высоту 2.5 м. от карниза кровли
- отслоение краски и шпатлевки со стороны 888-й линии В.О. на длину 19 м. на высоту 2.5 м. от карниза кровли
Характер повреждений окрасочного слоя фасадов (вздутие и отслоение, следы протечек, пятна, потеки непосредственно под свесами крыши) свидетельствуют о том, что указанные повреждения явились следствием воздействия атмосферных осадков на незащищённые поверхности и проникновения влаги под штукатурный слой. Каких–либо повреждений штукатурного слоя фасадов дома от механических воздействий не выявлено.
3. Экспертная оценка.
При проведении сопоставления выявленных повреждений фасадных стен с “Таблицами физического износа конструкций и элементов жилых зданий“ (ВСН 53-86(р)) определен износ окрасочного слоя в локальных зонах со стороны 4-й линии В.О. и внутреннего двора. Износ окрасочного слоя составил 80 % , износ штукатурного слоя декоративной лепнины со стороны 4-й линии В.О. составил 70 %, что требует полной замены штукатурки с подготовкой поверхности и полной перекраски указанных зон с подготовкой поверхности. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» выявленные дефекты и повреждения характеризуют состояние ограждающих конструкций здания как работоспособное, ввиду незначительных объемов повреждений относительно всей площади здания и обеспечения несущей способности стен.
Для оценки ущерба и определение рыночной стоимости восстановления применен затратный подход.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Согласно затратному подходу, стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа.
Расчет стоимости проводится в три этапа:
- Осмотр повреждения объекта, проверка соответствия фактических данных представленным в документации. Определение физического износа отделки экспертным методом в соответствии с ВСН 53-86 (р) “Правила оценки физического износа жилых зданий”.
- Сбор данных от компаний, занимающихся строительными и ремонтно-восстановительными работами с целью определения рыночной стоимости восстановительных работ. А также анализ данных, влияющих на стоимость объекта в масштабе Северо-Западного региона.
По результатам исследования рынка строительных услуг были определены следующие среднерыночные цены:
Прайс-лист на фасадные работы
http://fasad.stmspb.ru
|
Вид работ |
Единица измерения |
Стоимость, руб. |
|
Ремонт фасада |
м2 |
|
|
Штукатурные фасадные работы |
м2 |
|
|
Малярные фасадные работы |
м2 |
|
|
Монтаж фасадных систем (включая материалы) |
м.2 |
|
|
Прочие фасадные работы |
м.2 |
договорная |
|
Вид работ |
Ед.изм. |
Стоимость |
|
|
Штукатурные работы |
|||
|
Удаление солей (высолов) |
м2 |
от |
180,00р. |
|
Очистка фасада от старой краски |
м2 |
от |
50,00р. |
|
Очистка фасада от старой штукатурки |
м2 |
от |
70,00р. |
|
Штукатурка фасада |
м2 |
от |
400,00р. |
|
Штукатурка декоративная |
м2 |
от |
700,00р. |
|
Штукатурка прямоугольных пилястр, карнизов, откосов криволинейных поверхностей |
мп |
от |
600,00р. |
|
Шпатлевка фасада |
м2 |
от |
220,00р. |
|
Грунтовка, покраска (1 слой) кистью, валиком |
м2 |
от |
60,00р. |
|
Гидроизоляция (гидрофобизация) поверхности |
м2 |
от |
70,00р. |
|
Ремонт трещин (расшивка и шпатлевка) |
м2 |
от |
150,00р. |
|
Ремонт штукатурки |
м2 |
от |
260,00р. |
3. Определение суммы ущерба с учетом износа материалов и стоимости восстановительных работ. Расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ производится на основании трудоемкости работ путем составления локального сметного расчета и в соответствии с нормативными документами:
- ТЕРр - 2001 СПб. Территориальные Единичные Расценки ремонтно–строительных работ.
- ССЦ - 2011 – сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции в базисных ценах по состоянию на 01.01.2000 г.
- Письмо Санкт-Петербургского центра по ценообразованию от 14.06.2013 г. №2013-06и “О введении региональных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения с 01.06.2013”
4. Экспертное заключение.
По вопросу:
1. Был ли причинен имущественный вред в виде повреждений внешних стен (фасада) многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург. 555-я линия В.О., дом 20, действиями (бездействиями) ООО “Рога и копыта” при выполнении работ по договору на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома № ХХХХ от 14.06.2011 года в период с 09.09.2011 года по 12.10.2011 года ?
1.1 . Из представленной документации следует, что имущественный вред, выраженный в повреждении фасадов стен многоквартирного дома причинен ООО “Рога и копыта”. В период с 09.09.2011 по 12.10.2011 и вплоть до окончания работ временные навесы, сооруженные рабочими ООО "Рога и копыта”, ввиду их некачественного монтажа неоднократно срывались порывами ветра. Сами навесы из-за нарушения технологии их устройства не обеспечивали укрытие наружных ограждающих конструкций (стен фасадов) от намокания под воздействием атмосферных осадков (фото 2 стр. 106 материалов документов). Объем повреждений составляет 220 м² по повреждениям окрасочного слоя и 7,6 м² по разрушению штукатурки горизонтальных тяг. Локализация мест повреждений окрасочного слоя фасадов и карниза кровли непосредственно под свесами крыши и отсутствие повреждений поверхности фасадов под разделяющими горизонтальными поясами свидетельствует о том, что указанные повреждения явились следствием воздействия атмосферных осадков непосредственно с крыши здания.
Повреждений, причиненных внешним стенам (фасаду) до 09.09.2011 года не выявлено.
Повреждения, причиненные внешним стенам данного многоквартирного дома вследствие ненадлежащего содержания фасада (граффити, объявления, сколы в местах примыкания дверных откосов и т.д.) экспертизой не рассматриваются. Предъявленные для экспертизы места повреждений не несут на себе каких–либо следов внешнего воздействия. Незначительные отклонения в размерах повреждений, выявленных экспертизой, по сравнению с ранее проведенными замерами, приведенными в материалах дела, свидетельствуют о прекращении воздействия атмосферных осадков на верхнюю часть стены после восстановления кровли.
По вопросу:
2. Был ли имущественный вред в виде повреждений внешних стен (фасада) многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург. 555-я линия В.О., дом 20, причинен действиями (бездействием) ООО “Рога и копыта” при выполнении работ по договору на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома № ХХХХ от 14.06.2011 года в период с 09.09.2011 года по 12.10.2011 года (при наличии такого), причинен по вине ООО “Рога и копыта”?
2.1. . В соответствии с Договором № ХХХХ (п.п.5.2.9., 5.2.11., 5.2.13.) подрядчик обязан выполнить работы по монтажу и установке всех временных сооружений, необходимых для хранения материалов и выполнения работ. Обеспечить выполнение всех необходимых мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды. От начала работ до завершения ремонта и приемки выполненных работ, нести риск случайной гибели и случайного повреждения объекта.
В результате несоблюдения порядка производства ремонтных работ подрядчиком не были приняты необходимые меры для предотвращения намокания конструктивных элементов объекта, не обеспечена защита ограждающих конструкций (стен фасадов) дома от увлажнения атмосферными осадками.
2.2. В соответствии со ст. 721 Гражданского кодекса РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Вред, неизбежно причиняемый подрядчиком вследствие технической необходимости во время производства работ, должен быть восстановлен силами подрядной организации за свой счет если иное не прописано в сводном сметном расчете по статье восстановление благоустройства. Кроме того, в Договоре № ХХХХ на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома от 14 июня 2011 года ст. 4, п.п.4.1.,4.2.,4.3. предусмотрена оплата дополнительных работ, которые могли появиться в процессе выполнения работ по основному договору.
По вопросу:
3. Какова рыночная стоимость действительного ущерба в виде повреждений внешних стен (фасада) многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 555-я линия В.О., дом 20 причиненного действиями (бездействием) ООО “Рога и копыта” при выполнении работ по договору на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома № ХХХХ от 14.06.2011 года в период с 09.09.2011 года по 12.10.2011 года (при наличии такого), в объеме (площадь поверхности) повреждений внешних стен (фасада) многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 555-я линия В.О., дом 20?
3.1. Повреждений, причиненных внешним стенам (фасаду) данного многоквартирного дома до 09.09.2011 года экспертизой не установлено. При приеме-передаче дома для производства капитального ремонта крыши (Акт передачи объекта в работу от 15.06.2011 года), каких-либо повреждений внешних стен (фасада) не указано.
3.2. Внешние стены (фасад) многоквартирного дома, подверженные экспертизе, повреждений, полученных вследствие естественных причин (осадка и т.д.), не имеют. Экспертизой характерных признаков (волосяные и мелкие продольные и поперечные трещины, выветривания) не обнаружено.
3.3. Рыночная стоимость действительного ущерба в виде повреждений внешних стен (фасада) многоквартирного дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 555-я линия В.О., дом 20 причиненного действиями (бездействием) ООО “Рога и копыта” при выполнении работ по договору на выполнение работ по ремонту крыши многоквартирного дома № ХХХХ от 14.06.2011 года в период с 09.09.2011 года по 12.10.2011 года составляет 154505 (сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пять) рублей.